Саморегулируемая организация оценщиков ассоциация "Кадастр-оценка"

(495) 989-23-59 (Пн-Пт)
(495) 915-06-76 (Пн-Пт)
Вход для членов Партнерства
Регистрация
Забыли свой пароль?

Проблемы государственной кадастровой оценки земель сельскохозяйственного назначения и пути их решения

Сапожников Петр Михайлович – Президент НП «Кадастр-оценка», член Национального Совета по оценочной деятельности, доктор сельскохозяйственных наук, профессор.


Носов Сергей Иванович – член Правления НП "Кадастр-оценка", Начальник центра классификации земель и оценки недвижимости ФГУП «Госземкадастрсъемка» – ВИСХАГИ им. П.Р.Поповича, почетный землеустроитель России, доктор экономических наук, профессор.


В Российской Федерации вот уже более 10 лет развивается институт кадастровой оценки. Своим названием он обязан основному потребителю результатов его работы – земельному кадастру (кадастру недвижимости). Кадастровая оценка является массовой и так же, как и кадастр имеет государственный статус. Такой высокий статус кадастровой оценки придаёт ей особую значимость, приоритет, а заодно и возлагает большую ответственность на организаторов и исполнителей работ.


Государственная кадастровая оценка в Российской Федерации берет свое начало с 1999 года с выхода Постановления правительства РФ № 945 «О государственной кадастровой оценке земель».


В 2000 году Правительством Российской Федерации установлены Правила проведения государственной кадастровой оценки земель (Постановление №316), в 2001 году введен в действие новый Земельный кодекс Российской Федерации и в этом же году Правительством Российской Федерации принята Федеральная целевая программа «Создание автоматизированной системы ведения государственного земельного кадастра и государственного учета объектов недвижимости».


В период с 2001 по 2003 годы были согласованы и утверждены Методические указания по государственной кадастровой оценке всех категорий земель. Данные методические документы, наряду с Методическими рекомендациями по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденными распоряжением Минимущества РФ от 06.02.2002 №568-р, до принятия ФСО №4 (октябрь 2010 года), составляли методологическую основу оценки земель в Российской Федерации.


По состоянию на конец 2010 года на всей территории Российской Федерации было проведено два тура кадастровой оценки земель. С 2011 года начаты работы III тура. Работы очередного тура массовой оценки выполняются начиная с земель сельскохозяйственного назначения.


Проведение нового тура земельно-оценочных работ земель сельскохозяйственного назначения вызвано тремя причинами.


Во-первых, с момента проведения предыдущего тура оценки прошло 5 лет – максимальный законодательно допустимый срок действия показателей оценки без их актуализации.


Во-вторых, приказом Министерства экономического развития (№445 от 20.09.2010) приняты новые Методические указания по государственной кадастровой оценке земель сельскохозяйственного назначения.


И, наконец, в-третьих, показатели кадастровой стоимости земель по объектам оценки за прошедший период утратили свою актуальность.


Очередной тур земельно-оценочных работ должен быть проведен с соблюдением следующих, исторически сложившихся основных принципов:


• методическое единообразие;


• сопоставимость результатов.


Земли сельскохозяйственного назначения включают сельскохозяйственные угодья: пашню, сенокосы, пастбища, многолетние насаждения и залежь, а также другие виды несельскохозяйственных угодий.


Площадь земель сельскохозяйственного назначения в Российской Федерации на 1 января 2010 г. составляет 400,0 млн. га или 23,4% земельного фонда страны, в том числе сельскохозяйственные угодья – 196,1 млн. га.


Работы по государственной кадастровой оценке земель возникли не на пустом месте. Они явились логическим продолжением работ по массовой экономической оценке сельскохозяйственных угодий. В Российской Федерации с 1971 по 1990 годы проведены четыре тура экономической оценки сельскохозяйственных земель по единой методике на основании информации о природно-технологических свойствах почв и производственно-экономической деятельности сельскохозяйственных предприятий – колхозов и совхозов.


Кроме того, в 1989-1991 годах в масштабах России выполнены уникальные и единственные в своем роде работы по массовой внутрихозяйственной оценке земель всех существовавших на тот момент сельскохозяйственных предприятий. В результате работ оценку получили каждое поле, рабочий участок или земельный контур внутри землепользования колхоза или совхоза.


Работы по государственной кадастровой оценке сельскохозяйственных угодий I тура проведены в Российской Федерации в 2000-2001 годах, при этом в подавляющем большинстве субъектов РФ силами гипроземов (в Европейской части РФ из 50 субъектов землеустроительными предприятиями оценка проведена в 42 субъектах).


Научно-методическое руководство работами в субъектах Европейской части РФ осуществлялось РосНИИземпроектом (ныне ФГУП «Госземкадастрсъемка» - ВИСХАГИ им. П.Р.Поповича), Азиатской части – Сибирским филиалом ФГУП «ФКЦ «Земля», которым было разработано также программное обеспечение.


В результате проведенной оценки получены следующие показатели кадастровой стоимости земель. Средняя по РФ кадастровая стоимость сельскохозяйственных угодий составила 11 040 руб./га при максимальной величине 43 560 руб./га – по Краснодарскому краю и минимальной – 400 руб./га – по некоторым субъектам РФ. Показатель 400 руб./га был принят за абсолютный минимум кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий в РФ.


В 2002 году специалистами РосНИИземпроекта совместно с ФГУП «ФКЦ «Земля» подготовлен первый вариант Методических рекомендаций по государственной кадастровой оценке земель сельскохозяйственного назначения, утвержденных Росземкадастром 23 мая 2002 г. Вместе с методическими материалами по государственной кадастровой оценке сельскохозяйственных угодий 2000 года, они были положены в основу Методических рекомендаций по государственной кадастровой оценке земель сельскохозяйственного назначения, утвержденных приказом Минэкономразвития № 145 от 4 июля 2005 г.


В 2006 году выполнен II тур государственной кадастровой оценки земель сельскохозяйственного назначения или актуализация показателей кадастровой стоимости 2000 года.


При этом рассчитаны следующие значения кадастровой стоимости. Средняя по РФ кадастровая стоимость сельскохозяйственных угодий составила 20 570 руб./га при максимальной величине 83 920 руб./га – по Краснодарскому краю и минимальной – 860 руб./га – по ряду субъектов РФ.


Значение кадастровой стоимости, равное 860 руб./га было принято за абсолютный минимум кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий в РФ, каковым и остается по сегодняшний день.


Приказом Минэкономразвития России № 445 от 20.09.2010 года утверждены новые Методические указания по государственной кадастровой оценке земель сельскохозяйственного назначения.


Они имеют ряд существенных отличий, которые заключаются в следующем.


В организационно-методическом плане вместо двухэтапной организации работ: субъект РФ – земельный участок предложен одноэтапный подход – только земельный участок.


В методологическом плане:


– вместо анализа фактических данных за последние годы об урожайности культур и затратах на их возделывание справедливо предлагается использование показателей нормативной продуктивности (исходя из свойств почв) и нормативных затрат, получаемых на основе технологических карт. Нормативные показатели продуктивности и затрат используются также в Методических рекомендациях по определению рыночной стоимости земельных участков сельскохозяйственного назначения. От неправомерности использования фактической урожайности вместо нормативной предостерегал еще В.В. Докучаев, указывая, что при этом «платится налог на интеллигентность»;


– определение наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка по текущему виду землепользования – создания оптимального севооборота на основе возможного (по агроклиматическим параметрам) перечня выращиваемых сельскохозяйственных культур с учетом максимальной доходности и при условии соблюдения экологических требований;


– расчет показателей прибыли предпринимателя и коэффициента капитализации для земельных участков в субъекте РФ.


Эти и многие другие нововведения в методических подходах сопровождаются коренными изменениями в технологии выполнения земельно-оценочных работ. В III туре оценки исполнители работ не обеспечиваются, как это происходило ранее, централизованно разработанными Техническими указаниями, Специальным программным обеспечением, Типовой структурой Отчета об оценке и другими необходимыми нормативно-методическими материалами, а вынуждены разрабатывать их самостоятельно.


При этом позиция Минэкономразвития и Росреестра заключается в том, что каждая саморегулируемая организация оценщиков, вправе разрабатывать и использовать свои технические указания и программные продукты, или проводить расчеты без них.


Вместе с тем, при разработке Методических указаний не решен ряд принципиальных моментов, непосредственно определяющих величину кадастровой стоимости.


1. Не определен порядок выполнения расчетов для участков, сведения о местоположении границ которых отсутствуют в государственном кадастре недвижимости (ГКН).


2. Не представляется возможным составление экспликаций площадей земельных участков по почвенным разновидностям без проведения векторизации (оцифровки почвенных карт). Этот вид работ приводит к удорожанию государственной кадастровой оценки земель сельскохозяйственного назначения, но он необходим, да и в дальнейшем полученные материалы найдут разнообразное функциональное применение: для целей земельного контроля, охраны земель, для составления паспорта плодородия земельного участка и др.


Отмеченный вид работ планируется проводить в Ростовской и Волгоградской областях, республике Татарстан и Самарской области.


3. В методических указаниях нет однозначных требований к порядку определения рыночных (прогнозных) цен реализации сельскохозяйственных культур, расчета прибыли предпринимателя и коэффициента капитализации. Такие требования должны быть четко и однозначно определены.


Для целей практической реализации Методических указаний Некоммерческим партнерством «Кадастр-оценка» разработаны и утверждены (Протокол Правления №29 от 27.12.2010 года) Технические указания по государственной кадастровой оценке земель сельскохозяйственного назначения. Они детализируют положения Методических указаний и формируют механизм их практической реализации.


Несколько слов о качестве выполнения работ. Качество результатов государственной кадастровой оценки свидетельствует об уровне и эффективности государственного управления этим видом деятельности. Результаты этой работы затрагивают интересы миллионов россиян, всех собственников земель, землевладельцев и землепользователей, формируют у них представление о государстве, насколько оно справедливо, или не справедливо, распределяет налоговое бремя между своими гражданами.


К сожалению, эта ответственность ещё не осознана в полной мере ни заказчиками работ, выступающими от имени государства, ни большинством представителей оценочного сообщества, и в первую очередь оценщиками, имеющими отношение к выполнению массовой оценки.


В соответствии с Налоговым кодексом РФ массовая или кадастровая оценка формирует налогооблагаемую базу для земельных участков, а в ближайшем будущем и для всех единых объектов недвижимости. К сожалению, в результате недостаточной организованности при проведении государственной кадастровой оценки земель, порой неумелого руководства этим, довольно сложным процессом, отношение к кадастровой оценке в регионах стало негативным. Хотя сама идея массовой оценки абсолютно верна, что подтверждает мировой опыт. И в Российской Федерации в течение 10 лет кадастровая оценка пытается доказать свою состоятельность.


К настоящему времени значительно возросла и сама «цена вопроса» по сравнению с периодом начала выполнения работ. Так, если объём земельных платежей в целом по Российской Федерации в 2000 году составлял 24,7 млрд. руб., в 2005 году – 48,5, то в 2010 году (в соответствии с данными, приведёнными руководителем ФНС М.В. Мишустиным на расширенном заседании коллегии Росреестра, состоявшемся в феврале 2011 года) – уже 115 млрд. руб. Таким образом, объем земельных платежей удваивается через каждые 5 лет. За прошедшие 10 лет земельные платежи выросли в 4,6 раза и на сегодняшний день они полностью определяются результатами государственной кадастровой оценки земель. Поэтому и «цена ошибки» кадастрового оценщика, либо других участников этой деятельности также многократно возросла.


Текущий, 2011 год является «ударным» по государственной кадастровой оценке земель сельскохозяйственного назначения. В соответствии с планами Росреестра работы по этой первой по Земельному кодексу Российской Федерации и важнейшей с точки зрения продовольственной безопасности России категории земель намечено выполнять в 72 субъектах РФ. На сегодняшний день работы проводятся уже в нескольких субъектах РФ.


Одновременно с этим начаты работы по государственной кадастровой оценке объектов недвижимости. Это гораздо более ответственная с точки зрения анализа объективности полученных результатов работа. Её результаты, их справедливость и обоснованность, сопоставимость стоимости объектов недвижимости с различными характеристиками между собой, на основе которых будет формироваться налогообложение, станут ещё более болезненными для граждан, чем неточности и ошибки земельного налогообложения.


В этих условиях у Минэкономразвития, как уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности не всегда хватает сил для контроля за этим важнейшим как с государственной точки зрения, так и с точки зрения каждого налогоплательщика видом деятельности, имеющим как экономические, так и социальные последствия. Стабильности в обществе могут способствовать лишь объективные результаты оценки, формирующие справедливую налогооблагаемую базу.


Результатом справедливой оценки станет сохранение, во-первых, стабильности в обществе, что на сегодняшний день, возможно, самое главное и, во-вторых, надёжное и устойчивое наполнение местных бюджетов.


Справедливое налогообложение, устанавливаемое с учётом анализа допустимой тяжести налогообложения для правообладателей земельных участков (объектов недвижимости) стабилизирует ситуацию с платежами и даёт довольно высокий показатель собираемости налогов (отношение собранного налога к запланированному объёму). Вполне приемлемым уровнем собираемости налога можно считать показатель в 95-98%.


Однако имеющийся опыт введения земельного налога, основанного на кадастровой стоимости, свидетельствует о другом. В отдельные годы при довольно резком повышении земельного налога, его собираемость по субъектам РФ снижалась до 60 – 70 %.


В сложившихся условиях специализированная саморегулируемая организация оценщиков НП «Кадастр-оценка», призванная в соответствии с уставом и целями создания содействовать специалистам кадастровой оценки считает необходимым формирование в Национальном совете по оценочной деятельности подразделения по решению вопросов государственной кадастровой оценки и координации этого важного направления оценочной деятельности.


» вернуться к разделу